司法拍卖不动产执行中的纳税风险及应对

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不动产拍卖涉税处理

6.拍卖公告涉税条款的常见类型及争议

司法拍卖不动产过程中，买受人和出卖人应按照国家税法的规定，分别承担各自应缴纳的税费，但是拍卖公告上一般会要求不动产买受方承担拍卖不动产的一切税费，而这些税费包含出卖人应缴纳的各项税费，也就是说，买受方承担了出卖人的应纳税费。

案例：人民法院2019年通过司法网络拍卖，拍卖A公司（非房地产开发企业，增值税一般纳税人）一栋工业厂房（2015年3月自建），起拍价900万元，拍卖该厂房所涉及的税费由买受人承担。经过激烈竞争，B公司以1000万元成功竞得该厂房，契税适用税率为3%。A公司取得土地使用权所支付的金额等支出未能取得合法有效凭证，难以确定扣除项目金额，主管税务机关按5%核定征收率征收土地增值税，按10%应税所得率征收企业所得税。A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。A公司和B公司均为增值税一般纳税人，拍卖该厂房选择适用简易计税方法计税。B公司拍卖取得的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配。

一、计税价格的确定

从案例可知，出卖人A公司拍卖该工业厂房应缴纳的税费由买受人B公司承担，假设不含增值税的计税价格为a万元。

（一）增值税

《关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第（二）项规定：“一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额”，则：增值税应纳税额＝a×5%＝0.05a（万元）。

（二）附加税

A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%，因此，应缴纳附加税费＝0.05a×（7%＋3%＋2%）＝0.006a（万元）。

（三）土地增值税

主管税务机关按照5%核定征收率征收土地增值税。因此，核定土地增值税应纳税额＝转让房地产应税收入×适用核定征收率＝a×5%＝0.05a（万元）。

（四）企业所得税

主管税务机关按照10%应税所得率征收企业所得税。因此，核定企业所得税应纳税额＝转让房地产应税收入×应税所得率×25%＝a×10%×25%＝0.025a（万元）。

（五）印花税

适用产权转移书据税目，假设按照含增值税价格签订《房地产买卖合同》，则：印花税应纳税额＝（a＋0.05a）×0.05%＝0.000525a（万元）。

（六）不含增值税的计税价格

拍卖价格1000万元是出卖人A公司实收金额，其转让该工业厂房应缴纳的增值税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税均由买受人承担，因此，含增值税的计税价格－增值税应纳税额－应缴纳附加税费－核定土地增值税应纳税额－核定企业所得税应纳税额－印花税应纳税额＝拍卖价格。

（a＋0.05a）－0.05a－0.006a－0.05a－0.025a－0.000525a＝0.918475a＝1000（万元）。由此计算a＝1000÷0.918475＝1088.7613（万元）。

综上，拍卖厂房不含增值税的计税价格为1088.7613万元。

二、财务处理

（一）买受人B公司的财务处理

B公司拍卖取得的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配。

1.购买厂房的入账价值

支付方B公司拍卖取得该工业厂房，根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。因此，购买该厂房的入账价值包括拍卖价款及相关税费、承担出卖人A公司的税费等。

（1）B公司应缴纳税费如下：

适用产权转移书据税目，假设按照含增值税价格签订《房地产买卖合同》，则：

印花税应纳税额＝（a＋0.05a）×0.05%＝（1088.7613＋1088.7613×0.05）×0.05%＝0.57（万元）。

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定：“计征契税的成交价格不含增值税”，因此：契税应纳税额＝a×3%＝1088.7613×3%＝32.66（万元）。

B公司缴纳税费＝印花税应纳税额＋契税应纳税额＝0.57＋32.66＝33.23（万元）。

（2）B公司承担出卖人A公司的税费

B公司承担出卖人A公司的税费＝增值税应纳税额＋应缴纳附加税费＋核定土地增值税应纳税额＋核定企业所得税应纳税额＋印花税应纳税额＝0.05a＋0.006a＋0.05a＋0.025a＋0.000525a＝1088.7613×0.131525＝143.20（万元）。

B公司拍卖竞得该厂房支付的价款是无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应按照《企业会计准则第4号——固定资产》的规定确认固定资产原价。

如果拍卖竞得的厂房取得增值税专用发票，进项税额准予抵扣，则：B公司购买该厂房的入账价值＝拍卖价款＋B公司需缴纳税费＋B公司承担出卖人A公司的税费－准予抵扣的进项税额＝1000＋33.23＋143.20－54.44＝1121.99（万元）。

如果拍卖竞得的厂房取得增值税普通发票或者未能取得发票，不能抵扣进项税额，则：B公司购买该厂房的入账价值＝拍卖价款＋B公司需缴纳税费＋B公司承担出卖人A公司的税费＝1000＋33.23＋143.20＝1176.43（万元）。

2.购买厂房的会计折旧

假定该工业厂房预计净残值为零，金且不需要计提固定资产减值准备，按照年限平均法计提折旧，则B公司应根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定计提折旧，其会计折旧额为入账价值除以折旧年限。

（二）出卖人A公司的财务处理

A公司拍卖转让该厂房时，按照拍卖价款1000万元扣除该厂房账面净值（账面原值扣除累计折旧）后的余额，计算确认为该厂房转让所得，并记入当期损益。

三、税务处理  

（一）购买厂房的计税基础

《企业所得税法实施条例》第五十八条第（一）项规定，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。这里面的“支付的相关税费”，针对本案例来说，指的是B公司缴纳税费33.23万元；而B公司承担出卖人A公司的税费，其纳税人为A公司，不是B公司，因此不能计入该厂房的计税基础，形成了计税基础与入账价值的“税会差异”。

如果A公司因注销、撤销，依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因，导致B公司竞拍取得该厂房无法取得发票的，B公司应按照《关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十四条的规定，凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许在企业所得税税前扣除：（1）无法开具发票原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；（2）该厂房买卖合同；（3）采用非现金方式支付的付款凭证。

（二）购买厂房的税收折旧

该工业厂房预计净残值为零，按照直线法计提折旧，则B公司税收折旧额为计税基础除以折旧年限，且计税基础与入账价值之间存在“税会差异”，因此，在申报缴纳企业所得税时，应对折旧进行纳税调整。

（三）出卖人A公司的税务处理

A公司拍卖转让该厂房，收到的拍卖价款1000万元为税后价格，因此，应计算出计税价格，并以此为依据计算其应缴纳的各项税费，由B公司承担这些税费。

四、司法拍卖不动产执行中纳税风险的应对建议

在具体司法拍卖不动产实践中，买受人和出卖人应根据各种实际情况准确地财税处理，降低纳税风险。

（一）计税价格是否包含买受人承担出卖人应缴纳的税费

1.买受人承担出卖人应缴纳的税费

本案例中，出卖人拍卖该厂房应缴纳的税费由买受人承担，转嫁给了买受人，这些“蕴含税收”也构成了交易价格的一部分，需将出卖人应缴纳的税费计入计税价格，以便准确计算应纳税费。

2.买受人不承担出卖人应缴纳的税费

如果出卖人拍卖该厂房应缴纳的税费由买受人承担，由买受人先行缴纳后向执行法院申请退还垫付的税费，在这种情况下，不需将出卖人应缴纳的税费计入计税价格。

（二）适用简易计税方法或一般计税方法

1.简易计税方法

本案例中，出卖人是一般纳税人，其拍卖转让的厂房为2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人拍卖转让不动产，穗可以选择适用简易计税办法计税的，除了本案例的情形外，主要还包括这两种情形：（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产；（2）小规模纳税人转让其取得的不动产。

2.一般计税方法

（1）可以选择适用一般计税方法

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，可以选择适用一般计税方法计税的；当然，也可以选择简易计税方法计税。

（2）选择适用一般计税方法

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，不可以选择简易计税方法计税。

（三）增值税全额征收或差额征收

1.全额征收

增值税全额征收，指的是计税销售额不允许扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。

本案例中，出卖人拍卖转让的厂房为2016年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算增值税应纳税额。

纳税人拍卖转让不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算增值税应纳税额，除了本案例的情形外，主要还包括这三种情形：（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的；（2）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产；（3）小规模纳税人转让其自建的不动产。

2.差额征收

增值税差额征收，指的是计税销售额不允许扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。

如果出卖人拍卖转让的厂房为2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额计算增值税应纳税额。

纳税人拍卖转让不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额计算增值税应纳税额，除了一般纳税人前段所述情形外，还包括小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产。

（四）印花税及附加税费是否减征优惠

拍卖转让的厂房如果是增值税小规模纳税人，根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条及各省、自治区、直辖市出台的“六税二费”减半征收政策，2019年1月1日至2021年12月31日期间，拍卖厂房需要缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加可以减半征收。

（五）土地增值税核定征收或者依实征收

1.核定征收

本案例中，出卖人取得土地使用权所支付的金额等支出未能取得合法有效凭证，难以确定扣除项目金额，主管税务机关按5%核定征收率征收土地增值税。

2.依实征收

纳税人转让旧房应缴纳土地增值税依实征收，应区分以下两种扣除项目金额方式：

（1）按评估价格计算的扣除项目金额，扣除项目包括：

①取得土地使用权所支付的金额：按照取得土地使用权支付的地价款及缴纳的契税等税费计算。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

②旧房及建筑物的评估价格：按照旧房及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率计算。

③与转让房地产有关的税金：包括实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，但是不包括实际缴纳的增值税。

④所转让房地产评估费用：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《土地增值税条例》源第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（2）按购房发票计算的扣除项目金额，扣除项目包括：

①纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税条例》第六条第（一）（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

②与转让房地产有关的税金：包括实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、购房时缴纳的契税等，但是不包括实际缴纳的增值税。

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作者：林溪发

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